Unibail-Rodamco : les centres commerciaux sortent de la crise

Recommandation : Achat
Cours au 28/06/12 : 139.70 €

Le cours de l’action Unibail-Rodamco est actuellement de 139.70 €. Après avoir baissé durant les mois d’avril et de mai, la valeur du titre repart à la hausse depuis le début du mois de juin, il valait alors 132.45 €.

Environnement
Unibail-Rodamco est le leader européen de l’immobilier commercial il est présent dans douze pays de l’Union Européenne et dispose d’un portefeuille d’actif de 25.9 milliards d’euros fin 2011. Les revenus locatifs de la société proviennent majoritairement (78 %) des centres commerciaux. Les bureaux et les centres de congrès viennent compléter ses revenus.
Le groupe se concentre principalement sur les actifs de grande taille, en effet, 60 % des centres commerciaux du groupe génèrent plus de 6 millions de visiteurs par an. De plus, il vise les clients au pouvoir d’achat élevé ce qui lui permet de se rapprocher de grandes enseignes comme Apple ou Abercrombrie & Fitch.

Actualités
Le 15 juin, Unibail-Rodamco a signé, avec Perella Weinberg Real Estate Fund I (PWREF), un accord d’acquisition de 51 % d’un holding détenant 90,4 % de mfi AG, le deuxième opérateur et développeur immobilier de centres commerciaux en Allemagne. Cet accord prévoit également une option d’achat sur les 49 % restant et l’achat de 50 % du centre commercial de Ruhr-Park, l’un des plus grands d’Allemagne. Ces opérations ont un coût de 383 millions d’euros, 297 millions pour mfi AG et 86 pour Ruhr-Park.
La Société Générale poursuit ses acquisitions d’actions d’Unibail-Rodamco dans le cadre de ses activités de trading pour compte propre. Elle détient désormais plus de 5 % de la société foncière.
Le 15 mars dernier, Unibail-Rodamco a effectué une émission obligataire de 750 millions d’euros à échéance mars 2019, avec coupons annuels de 3 %. La direction du groupe indique que cela permettra de renforcer les liquidités. Suite à cette émission, l’agence de notation Standard & Poor’s maintient sa note A et sa perspective stable, tandis que Fitch augmente la sienne d’un cran à A+.

Analyse financière
Les revenus locatifs bruts du groupe ont été en constante augmentation entre 2007 et 2010, passant de 880 millions d’euros à 1.485 milliard. En 2011, ils ont légèrement faibli à 1.463 milliards, principalement du fait d’un mauvais quatrième trimestre. Le premier trimestre 2012, indique un retour à la hausse des revenus locatifs.

Le résultat net du groupe était négatif en 2008 et 2009, il est ensuite redevenu positif à 298 millions d’euros en 2010 et 193 millions en 2011. Ces niveaux restent éloignés de celui de 2007 à 959 millions d’euros.

Du côté des ratios financiers, le résultat net par action est faible à 1 euro mais positif après deux années négatives de 2008 et 2009. Le ratio d’endettement stagne à 82 en 2011 après quatre années de hausse, il était de 47.4 en 2007.

Gouvernance
Unibail-Rodamco réalise la totalité de ses revenus locatifs dans l’Union Européenne. La France est le principal marché avec 58 % en 2009, tandis que l’Europe Centrale représentait moins de 10 % des loyers nets.

Le groupe continue ses investissements, notamment en Allemagne, afin de se recentrer sur les actifs de grande taille. Le marché des bureaux est plus sujet aux fluctuations économiques, Unibail-Rodamco se concentre donc principalement sur les locaux commerciaux. Le groupe ne souhaite pas, pour le moment, se développer en dehors de l’Union Européenne.

Conclusion
Le cours de l’action reprend une tendance globalement haussière depuis un mois, profitant des bonnes notes de long terme des agences de notation et d’un reclassement du titre par le Crédit Suisse à « surperformance » avec un objectif de cours à 167 €.

Le groupe distribue des dividendes élevés, depuis trois ans ils sont à 8 euros par an, un dividende exceptionnel de 20 € a été versé en octobre 2010. Les dividendes devraient augmenter les prochaines années et atteindre 8.70 € en 2013.
Le rendement de l’action devrait progresser de 5.68 % à 6.17 % et le bénéfice par action passer de 9 € à 9.90 €. Le PER, qui représente la cherté de l’action, devrait baisser passant de 15.65 à 14.23.
Le conseil est donc à l’achat de l’action avec un objectif de cours de 155 euros.

Colin Rousselot

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