Analyse Unibail-Rodamco

Cours = 152,95 euros

Créé en 1968, Unibail-Rodamco est le premier groupe coté de l’immobilier commercial en Europe, présent dans 12 pays de l’Union-Européenne et doté d’un portefeuille d’actifs d’une valeur de €24,5 milliards au 31 décembre 2010.

Actualités

Unibail-Rodamco a annoncé, le 2 mars 2011, l’acquisition auprès d’Eurohypo AG d’une participation de 7,25% dans la Société Foncière Lyonnaise (SFL) pour un prix total de 106,5M€. Cette acquisition s’inscrit dans une logique de placement financier. Le 5 juillet 2011, Unibail-Rodamco a cédé deux centres commerciaux en France à un consortium mené par le britannique Grosvenor Fund Management. L’opération s’est élevée à 148 millions d’euros. Les centres commerciaux en question sont situés à Marseille et à Châlons-en-Champagne. Il s’agit de la seconde phase du rachat par Grosvenor de 416 millions d’euros de foncier commercial en France et en Suède. Unibail-Rodamco lui avait déjà cédé en avril 2011 quatre actifs suédois pour 268 millions d’euros.

Analyse financière

Au 31 décembre 2010, sa capitalisation boursière était de 13,6 million d’euros. La politique actuelle d’Unibail-Rodamco est de distribuer aux actionnaires entre 85% et 95% du résultat net récurrent de l’exercice. Dans ce cadre, il sera proposé à l’Assemblée Générale du 27 avril 2011 une distribution de 8,5 euros par action au titre de l’exercice 2010. Le montant de la distribution proposée est stable par rapport à l’exercice 2009. Aussi, l’actif net réévalué triple net EPRA (ANR) du Groupe s’élève à 124,60 €/action au 31 décembre 2010. Sans l’effet de la distribution exceptionnelle de 20 €/action, la croissance de l’ANR par action aurait atteint +15%, sous l’effet de la compression des taux de rendement et de la hausse des loyers sous-jacents. La valeur du patrimoine du Groupe (droits inclus) s’élevait, au 31 décembre 2010, à 24,5 millions d’euros, alors que les taux de rendement initiaux s’élevaient en moyenne à 5,7% pour les centres commerciaux et à 6,6% pour les bureaux occupés. Enfin, l’actif net réévalué de continuation (ne prenant pas en compte les droits de mutation, ni les impôts différés, dans une logique de poursuite de l’activité) atteint 136,50 €/action.

Environnement

Le marché des bureaux au cœur de Paris et à La Défense, où se situent la plupart des biens du Groupe, s’est fortement redressé, notamment pour des actifs modernes et efficaces. Aussi, le portefeuille de projets de développement s’est encore accru et occupe la première place du secteur. Il constituera un vecteur important de création de valeur, compte tenu notamment de conditions de financement favorables sécurisées pour l’avenir.

Gouvernance

Unibail-Rodamco est le leader européen de l’immobilier commercial. Son patrimoine immobilier, fin 2009, est évalué (en valeur de marché) à 22,3 millions d’euros répartis par types d’actifs entre centres commerciaux (74%), bureaux (18%) et centres de congrès-expositions (8%).
Les grands centres commerciaux, situés dans les principales métropoles d’Europe à pouvoir d’achat élevé et à larges zones de chalandise, sont au cœur de la stratégie du Groupe. Aussi, il dispose de la notation de crédit la plus forte de son secteur avec une notation « A » de la part des agences Standard & Poor’s et Fitch.

Conclusion

Sur la base des cours actuels (environ 150 € par action), nous estimons que la valorisation de la firme est plutôt bien payée. En effet, cette dernière capitalise environ 17 fois les bénéfices attendus pour l’exercice en cours, un ratio plutôt élevé dans ce secteur d’activité.

D’un point de vue technique, on reste sur une légère pente ascendante à moyen terme. Néanmoins, le potentiel nous semble un peu faible dans la phase actuelle. C’est pourquoi, nous préférerons rentrer sur un repli, en-dessous de 145 euros pour les semaines à venir.
En revanche, la cible de valorisation à moyen terme est estimée à 165 euros. Selon les derniers consensus, il semblerait que le titre est un potentiel de plus de 8% (166 euros) sur les trois mois à venir en raison de la bonne santé du secteur et des résultats encourageants. Notre conseil est donc à l’achat.

Paul Hirel
Vanessa Dreyer

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